中海发展:用会计手段调整业绩

　　用会计手段调整业绩，使得财务报表部分数据“看起来很美”，这个招数在上市公司内部并不少见。中海发展日前通过变更投资性房产计量模式，使2011年度及2012年度的净利润分别调增了0 .15亿元及3 .36亿元。南都记者昨日致电该司未获回应。

　　“以公允价值计量的会计方式是适合房地产公司的，理论上说这并没有带来直接盈利，所以会增利不增税，”一位“四大”会计事务所高层昨日向南都记者表示。中房信研究总监林波也认为，这对中海发展利好。但业内建议投资者需对此产生的利润变化有所警惕。

　　“成本转公允”增利润

　　中海发展此次会计手法的调整是业内比较常见的一种操作手法，即将所持有投资性房地产的后续计量模式，由成本计量模式变更为公允价值计量模式。所谓成本转公允，可以调整业绩，实现账面净利润的增加。

　　中海发展名下拥有投资性房产，正适合做此调整。据了解，公司持有的上海港国际客运中心5号楼的部分写字楼和地下72个车位的评估值，对2011年及2012年的净利润造成影响。公司由此调增2011年度净利润约0.15亿元，2012年度约3.36亿元。

　　不过，根据会计规则，投资性房产计量模式变更具有不可逆性。若投资性房产价格下跌，中海发展也将承受净利润下滑的风险。“事实上根据新的会计准则，不少公司都在应用公允价值计量模式。投资性房地产更是适合按市场价值来评，不太合适以历史成本来计算。”一位来自“四大”的会计高层昨日接受南都记者采访时表示。

　　中国房产信息集团研究总监林波昨日告诉南都记者，“我觉得在总体上，如果这种会计模式的变更会对它的利润带来上升的话，那么长期看它的税收也会上升的，”他认为，虽然目前没有税收上的增加，但是到年末计算总量，税收还是必须跟总量挂钩。

　　中诚通资产评估有限公司近日作出评估报告，称受托评估房产增值的原因，缘于委估资产在评估基准日的市场价值较2009年购置时的房产价值有较大的涨幅。这也是房地产行业的普遍情况。

　　投资者谨慎：“无直接盈利”

　　业内透露，对于各种会计手法产生的利润增加，需要警惕其具体的操作方式。因为其实际盈利和投资价值可能并未增加。

　　上述会计事务所高层称，房地产业内适合这个会计方式。但目的并非为增加盈利，“投资者应该看到这个利润增加是由于重估公允价值而产生的，并就此做出投资判断”。

　　“理论上说，做这个会计手法的调整并没有带来直接和实质的盈利，只有实质盈利才会带来税务上的处理。比如说把这笔不动产卖掉，产生盈利，那么就会影响税收。”

　　林波昨日也告诉南都记者，在总体上，如果这种会计模式的变更会对它的利润带来上升的话，那么它的税收肯定也会上升的，不可能出现税收会无增减的现象。

　　“可能目前会没有税收上的增加，但是到年末计算总量的时候，税收还是必须跟总量挂钩的。”而且利润增加可能就是其实这些增加的利润都本来就是属于中海的，但是中海会将这个上升的数据显示在前一个月上.这本来就是利润的一部分，只是会提前或推后，然后营造出一种好像利润上涨的现象。

　　“中海发展即便变更了会计模式，仍旧不会对税收产生影响，”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫昨日告诉南都记者，税收跟税率都是按照国家税法来缴纳，作更改是因为更低的成本，或这种方式更适合企业后期发展。

　　或有利于长期

　　业内指出，中海发展此次变更会计模式，或是为公司日后的发展考虑。

　　《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。但是目前公允价值模式计量显然为中海发展带来了好的势头。

　　房地产业内人士也承认，一旦未来房地产市场出现风险，公允价值计量也可能会导致上市公司净利润的大幅波动。

　　中山大学岭南学院财税系主任教授林江告诉南都记者，中海发展此次变换计量模式，还是需要持续一段很长的时候。“因为法律有这方面的规定，一个公司不能随便变更它们的计量模式，所以即便在短期内市场出现风险，中海发展也不能再次变更它们的计量模式。”

　　中海发展为何要变更计量模式?亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，做出这个决定公司必然经过慎重考量，会对公司长期有利，报表也会显示如此。

　　“其实任何变更，企业都会从它们自身的层面考虑，我觉得中海变更这种方式，肯定是认为这种模式能够在未来很长一段时间内，对它有很好的发展”。谢逸枫表示。